Бизнес работает на участке, но ВРИ не подходит: что изменилось с 1 марта 2026

Если назначение здания не соответствует назначению земельного участка, Росреестр может приостановить или отказать в регистрации. Рассказываем, что теперь нужно проверить собственнику бизнеса.

Представим обычную ситуацию: предприниматель покупает участок, строит или арендует на нём помещение и открывает бизнес. Но есть важный нюанс: у каждого земельного участка есть вид разрешённого использования — ВРИ. Проще говоря, ВРИ отвечает на вопрос: что именно можно делать на этой земле.

Например, участок может быть предназначен для строительства жилья, размещения магазина, производства, склада или другой деятельности. Поэтому магазин, мастерская, кафе, шиномонтаж и другие объекты должны соответствовать тому ВРИ, который установлен для конкретного участка.

Долгое время несовпадение фактического использования участка с его ВРИ могло оставаться незамеченным. С 1 марта 2026 года ситуация изменилась: в Земельный кодекс введена отдельная глава, которая напрямую связывает назначение здания с ВРИ участка и даёт Росреестру формальное основание приостановить или отказать в регистрации.

Что изменилось и как бизнесу привести документы в порядок, расскажет наш партнёр — Мария Лесных, старший юрист практик «Земля и недвижимость» и «Судебная практика» юридической компании «ЮрИнвест».

«ЮрИнвест» – компания работает 19 лет на рынке Кузбасса. За это время накопила внушительный опыт сопровождения сделок и проектов, разрешения бизнес-конфликтов, ведения переговоров. Команда профессионально сопровождает судебные споры, помогает сохранить активы при банкротстве и оспаривает налоговые решения. Вот уже 10 лет «ЮрИнвест» состоит в рейтинге лучших юридических компаний России «ПРАВО-300».

Вид разрешенного использования — это не просто строчка в документах

ВРИ определяет, для чего можно использовать земельный участок. Например, может предусматривать:

• жилищное строительство;
• огородничество и садоводство;
• размещение торговых объектов;
• производство;
• сельскохозяйственное использование.

Сведения о ВРИ содержатся в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости. Пока фактическое использование земли соответствует установленному ВРИ, проблем обычно не возникает. Они начинаются, когда в документах у участка одно назначение, а в реальности на нём происходит что-то другое.

Как бизнес может столкнуться с этой проблемой

Представим ситуацию: у предпринимателя участок имеет ВРИ для индивидуального жилищного строительства. На нём стоит дом, который юридически считается жилым. Но фактически первый этаж уже несколько лет работает как магазин или салон красоты: есть договор аренды, вывеска, кассовый аппарат. Пока никто не обращается в Росреестр, ситуация может годами оставаться незамеченной.

Но рано или поздно возникает повод для обращения:

• нужно зарегистрировать пристройку;
• оформить перепланировку;
• продать объект;
• оформить ипотеку для покупателя;
• поставить на кадастровый учёт результаты реконструкции.

И вот здесь несоответствие может обнаружиться — а вместе с ним приостановка или отказ в кадастровом учёте.

До 1 марта 2026 года отдельной статьи, прямо закрепляющей это правило на уровне Земельного кодекса, не было — понятие ВРИ и его связь с объектом формулировали в основном суды (например, определение КС РФ от 25.06.2024 № 1653-О). Общий принцип целевого использования земли действовал и раньше (ст. 42 ЗК РФ), но без отдельной нормы, прямо привязывающей назначение здания к ВРИ участка. Теперь такая норма есть, и формального основания оспаривать отказ через её отсутствие больше нет.

Что изменилось с 1 марта 2026 года

С 1 марта 2026 года действует закон № 295-ФЗ от 31.07.2025. Он ввёл в Земельный кодекс новую главу II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков».

Для бизнеса здесь важны три изменения.

1. Назначение здания теперь напрямую связано с ВРИ участка

Назначение здания или сооружения должно соответствовать ВРИ земли, на которой оно стоит. Это больше не просто общий принцип использования земли, а конкретная норма — и конкретное основание для приостановки или отказа в регистрации.

2. ВРИ можно изменить самостоятельно — но только в установленных пределах

Собственник участка может сам выбрать основной или вспомогательный ВРИ — но только из перечня, установленного для его территориальной зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ — это муниципальные правила, которые определяют, как можно использовать землю и что на ней можно строить в конкретной территориальной зоне. Дополнительных согласований при выборе разрешённого ВРИ не требуется.

3. Правила теперь закреплены непосредственно в законе

Раньше вопросы ВРИ регулировались классификатором Росреестра без прямого определения в Земельном кодексе, а трактовки на местах могли различаться.

Теперь понятие и порядок закреплены отдельной главой Земельного кодекса РФ.

Как изменить ВРИ

Если бизнесу нужно привести назначение участка в соответствие с фактическим использованием, сначала необходимо проверить, какие варианты разрешены именно для этой земли. Порядок выглядит так:

1. Определить территориальную зону участка. Посмотреть её и перечень допустимых ВРИ можно в ПЗЗ муниципалитета.

2. Выбрать подходящий ВРИ. Основной ВРИ — базовое назначение участка. Вспомогательный — дополнительное назначение. Например, «хозяйственная постройка» может быть вспомогательным ВРИ к участку с основным ВРИ для ИЖС.

3. Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это можно сделать через МФЦ или личный кабинет Росреестра/Госуслуг.

Но упрощённый порядок подходит не для всех земель. Для отдельных категорий действуют ограничения:

• сельхозугодья — решение принимает орган власти субъекта;
• садовые и огородные участки в товариществах — смена практически не допускается;
• участки в зонах планируемых публичных объектов — например, школ или дорог — выбор ограничен тем, что там планируется построить;
• земля в аренде у государства или муниципалитета — самостоятельно менять ВРИ нельзя, решение принимает собственник-орган власти.

А если ВРИ старый и его нет в действующем классификаторе?

Это отдельный момент, который бизнесу тоже важно проверить.

ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, автоматически сохраняют силу. Специально пересматривать их только потому, что изменился закон, не нужно. Но встречается другая ситуация: в ЕГРН по участку или по объекту капитального строительства записана формулировка ВРИ или назначения, которой в действующем классификаторе (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) попросту нет — например, сохранилась старая формулировка, не имеющая аналога в текущем перечне.

В этом случае самого факта существующей записи недостаточно: прежде чем совершать любые дальнейшие регистрационные действия с объектом или участком — сделку, раздел, постановку на учёт реконструкции — такой ВРИ или назначение нужно сначала привести в соответствие с действующим классификатором. Без этого Росреестр, скорее всего, откажет уже на следующем шаге.

Поэтому здесь нужно проверить две разные вещи:

1. соответствует ли назначение здания ВРИ земельного участка;
2. соответствует ли сама формулировка ВРИ или назначения объекта действующему классификатору.

Даже если здание и участок формально «про одно и то же», старая запись в ЕГРН всё равно может стать причиной проблем при следующей регистрации.

Где бизнес чаще всего сталкивается с проблемами

📎 Нужный ВРИ не входит в перечень для территориальной зоны. Тогда придётся проходить процедуру условно разрешённого использования с публичными слушаниями либо инициировать изменение самих ПЗЗ через муниципалитет. Оба пути не быстрые.

📎 Бизнес уже работает, а ВРИ никто не проверил. Заявление на изменение ВРИ подают уже после начала коммерческой деятельности. В результате первое же обращение в Росреестр — даже если оно напрямую не связано со сменой ВРИ — может вскрыть несоответствие.

📎 Собственник путает основной и вспомогательный ВРИ. Вспомогательный вид нельзя установить отдельно, только вместе с основным.

📎 Участок находится в охранной или защитной зоне. Например, рядом с газопроводом, ЛЭП или водоохранной территорией. Это может ограничивать выбор ВРИ независимо от ПЗЗ.

Что предпринимателю стоит проверить прямо сейчас

Если у вас есть земля, на которой работает бизнес, проверьте пять вещей.

1. Какой ВРИ указан у участка

Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН, а не старый договор аренды или документы пятилетней давности.

2. Что фактически происходит на участке

Соответствует ли назначение здания и деятельность бизнеса установленному ВРИ?

3. Есть ли такой ВРИ в действующем классификаторе

Особенно важно проверить старые записи в ЕГРН.

4. Какие ВРИ разрешены для вашей территории

Посмотрите ПЗЗ муниципалитета до того, как подавать документы.

5. Что потребуется для изменения ВРИ

Если нужный ВРИ разрешён — процедура простая: заявление через МФЦ или Госуслуги, без дополнительных согласований. Если нужный ВРИ не разрешён — заранее закладывайте время на публичные слушания или изменение ПЗЗ.

Главное

ВРИ — это не формальность и не просто строчка в выписке. Для бизнеса он определяет, что можно делать на конкретной земле, а с 1 марта 2026 года соответствие назначения здания ВРИ участка получило прямое закрепление в Земельном кодексе.

Поэтому если на вашей земле уже работает магазин, производство, склад, кафе или другой коммерческий объект, лучше проверить документы заранее — а не тогда, когда Росреестр уже приостановил регистрацию сделки или реконструкции.

Наш партнёр — юридическая компания «ЮрИнвест» — готова проверить конкретный участок по ПЗЗ и классификатору и подсказать, какой путь смены ВРИ сработает быстрее именно в вашем случае.